華僑報──澳門法律絮論
收租記
(文章內容以見報日的法例為依據) 2009.10.09.見報
有樓出租,業主當然期望每月準時收租,但未必每位業主都能遇到準時交租的租客,有些租客總是習慣遲交甚至欠交租金。面對拖欠租金的情況,業主可以怎辦?站在門口等候,還是趕他出門口呢?
包租公:“陳生,今日已經十號,你仲未交租喎,我哋份約寫明最遲一號交租播。”
陳生:“唔好意思!今個月開得十日工,通容下啦,我保證有工開就有租交!”
準時交租是租客的最基本義務,即使偶然因事需要延遲繳交,亦應主動向業主講清楚及盡快繳交,以便讓其知悉及諒解。然而,如果業主不接受,按照法律規定,如果拖欠租金超過八日,業主除有權要求租客繳交所欠租金之外,亦有權收取相當於該月租金的一半金額作為損害賠償。以每月租金四千元為例,業主有權要求二千元的賠償。另外,如果拖欠租金的日數超過三十日,上述的賠償則增加至雙倍,如上述例子,業主有權要求四千元的賠償。
事實上,有不少業主是通情達理的,對於租客偶然遲交租也會寬限及包容的,不一定要求賠償,但求收足租金。所以租客和業主之間亦應多溝通,關係好爭議自然就少。
包租公:“我個租客例遲交租,有時甚至一拖就係兩三個月。哎!話唔定有日一走了之!”
陳伯:快趣收埋D租,然後叫佢走人啦,你個單位唔愁無人租喎。
包租公:不過份約簽左兩年,岩岩先過左一半,點叫人走呀?
一般情況下,如果租客沒有違反義務,在租約屆滿前,業主是無權單方要求解除租約的,但拖欠租金的情況例外。當業主對拖欠租金的情況不能接受時,即使租約未到期,業主亦有權以拖欠租金為理由,要求提前解除租約,但必須向法院作出聲請。然而,在答辯之前,租客將所欠的租金及倘有的賠償繳清,則業主解除租約的權利亦隨之無效,換言之,業主收回租金及倘有的賠償後,仍須繼續履行租約。不過,假如租約最終因為拖欠租金而被解除,則業主只能追討所欠租金,而無權要求上述的損害賠償,即是解除租約與損害賠償之間,只能從中選擇其中一項,不能同時執行。
包租公:“上門催收租,阿婆梗係話個仔無返澳門,無錢交租。租又無得收,人又唔肯走,你話點搞好呢?”
黃老太:你咁好人,咪由得佢住住先囉 !唔通你想………爆門入去?
遇到拖欠租金又不願搬走的租客,業主確實很無奈,或許有過破門入屋,然後換鎖禁止租客進入等念頭。話雖如此,但事實上這樣做是不正確的,因為單位已出租,即使是業主亦無權在未經得租客的同意下而進入該單位內。這樣做等同於擅自闖入他人住宅,不單侵犯了私隱,更有可能觸犯侵犯住所罪,最高可判一年監禁。
其實正確的做法是以拖欠租金為理由向法院提出訴訟,由法院命令解除租約並勒令租客遷出。假如這時租客仍不合作,則可以要求警方協助。
包租公:“我凈係想收番D租啫,洗唔洗請律師呀?律師費好貴播!”
純粹針對拖欠租金而並不涉及勒遷的訴訟,如果金額(包括所欠租金及賠償)不超過澳門幣五萬元,業主可以循民事“輕微案件訴訟程序”追討賠償。這是一個較簡單的訴訟方法,無須聘請律師,直接到初級法院辦事處遞交起訴狀就可以。
至於起訴狀可以由原告自己撰寫,亦可以填寫由初級法院提供的專用起訴表格,須填寫原告和被告的身份資料;要求支付金錢的原因及涉案金額(案件利益值)等基本資料。
由於輕微案件訴訟程序可以不用聘請律師代理,而且法院一般會判敗訴方支付訴訟費用,所以不必太擔心訴訟費用的問題,有理就要爭取。
包租公:“聽講打官司可以申請法律援助,追收租金可唔可以都申請呢?”
任何訴訟案件,只要申請人(包括原告及被告)能夠證明自己經濟能力不足,例如正在收取社工局發放的援助金;全年工作收入少於或等於免除職業稅限額(現時為澳門幣十二萬元);交通事故中的受害人等,均可以向法院申請司法援助。
司法援助的範圍包括:豁免全部或部分預付金或訴訟費用;准許延遲支付上述費用,以及免費律師服務等,當事人可以因應自己的經濟狀況決定申請。以上述追討拖欠租金、聲請解除租約或勒遷等為例,當事人(業主或租客)均可以透過司法援助打官司。
租約簽訂後就表示業主及租客都同意有關租賃條件,租客理應依時交租。萬一遇到拖欠租金甚至霸王租客,業主應循合法途徑追討應得欠款及賠償,以維護自己的權益。
(本文內容主要參考《澳門民法典》第996、1017及1019條;《民事訴訟法典》第929、1285及1286條;第41/94/M號法令第1及5條的規定。)