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2009-10-10 12:05 |
收租記
華僑報──澳門法律絮論
收租記
（文章內容以見報日的法例為依據） 2009.10.09.見報
有樓出租，業主當然期望每月準時收租，但未必每位業主都能遇到準時交租的租客，有些租客總是習慣遲交甚至欠交租金。面對拖欠租金的情況，業主可以怎辦？站在門口等候，還是趕他出門口呢？
包租公：“陳生，今日已經十號，你仲未交租喎，我哋份約寫明最遲一號交租播。”
陳生：“唔好意思！今個月開得十日工，通容下啦，我保證有工開就有租交！”
準時交租是租客的最基本義務，即使偶然因事需要延遲繳交，亦應主動向業主講清楚及盡快繳交，以便讓其知悉及諒解。然而，如果業主不接受，按照法律規定，如果拖欠租金超過八日，業主除有權要求租客繳交所欠租金之外，亦有權收取相當於該月租金的一半金額作為損害賠償。以每月租金四千元為例，業主有權要求二千元的賠償。另外，如果拖欠租金的日數超過三十日，上述的賠償則增加至雙倍，如上述例子，業主有權要求四千元的賠償。
事實上，有不少業主是通情達理的，對於租客偶然遲交租也會寬限及包容的，不一定要求賠償，但求收足租金。所以租客和業主之間亦應多溝通，關係好爭議自然就少。
包租公：“我個租客例遲交租，有時甚至一拖就係兩三個月。哎！話唔定有日一走了之！”
陳伯：快趣收埋D租，然後叫佢走人啦，你個單位唔愁無人租喎。
包租公：不過份約簽左兩年，岩岩先過左一半，點叫人走呀？
一般情況下，如果租客沒有違反義務，在租約屆滿前，業主是無權單方要求解除租約的，但拖欠租金的情況例外。當業主對拖欠租金的情況不能接受時，即使租約未到期，業主亦有權以拖欠租金為理由，要求提前解除租約，但必須向法院作出聲請。然而，在答辯之前，租客將所欠的租金及倘有的賠償繳清，則業主解除租約的權利亦隨之無效，換言之，業主收回租金及倘有的賠償後，仍須繼續履行租約。不過，假如租約最終因為拖欠租金而被解除，則業主只能追討所欠租金，而無權要求上述的損害賠償，即是解除租約與損害賠償之間，只能從中選擇其中一項，不能同時執行。
包租公：“上門催收租，阿婆梗係話個仔無返澳門，無錢交租。租又無得收，人又唔肯走，你話點搞好呢？”
黃老太：你咁好人，咪由得佢住住先囉 ！唔通你想………爆門入去？
遇到拖欠租金又不願搬走的租客，業主確實很無奈，或許有過破門入屋，然後換鎖禁止租客進入等念頭。話雖如此，但事實上這樣做是不正確的，因為單位已出租，即使是業主亦無權在未經得租客的同意下而進入該單位內。這樣做等同於擅自闖入他人住宅，不單侵犯了私隱，更有可能觸犯侵犯住所罪，最高可判一年監禁。
其實正確的做法是以拖欠租金為理由向法院提出訴訟，由法院命令解除租約並勒令租客遷出。假如這時租客仍不合作，則可以要求警方協助。
包租公：“我凈係想收番D租啫，洗唔洗請律師呀？律師費好貴播！”
純粹針對拖欠租金而並不涉及勒遷的訴訟，如果金額（包括所欠租金及賠償）不超過澳門幣五萬元，業主可以循民事“輕微案件訴訟程序”追討賠償。這是一個較簡單的訴訟方法，無須聘請律師，直接到初級法院辦事處遞交起訴狀就可以。
至於起訴狀可以由原告自己撰寫，亦可以填寫由初級法院提供的專用起訴表格，須填寫原告和被告的身份資料；要求支付金錢的原因及涉案金額（案件利益值）等基本資料。
由於輕微案件訴訟程序可以不用聘請律師代理，而且法院一般會判敗訴方支付訴訟費用，所以不必太擔心訴訟費用的問題，有理就要爭取。
包租公：“聽講打官司可以申請法律援助，追收租金可唔可以都申請呢？”
任何訴訟案件，只要申請人（包括原告及被告）能夠證明自己經濟能力不足，例如正在收取社工局發放的援助金；全年工作收入少於或等於免除職業稅限額（現時為澳門幣十二萬元）；交通事故中的受害人等，均可以向法院申請司法援助。
司法援助的範圍包括：豁免全部或部分預付金或訴訟費用；准許延遲支付上述費用，以及免費律師服務等，當事人可以因應自己的經濟狀況決定申請。以上述追討拖欠租金、聲請解除租約或勒遷等為例，當事人（業主或租客）均可以透過司法援助打官司。
租約簽訂後就表示業主及租客都同意有關租賃條件，租客理應依時交租。萬一遇到拖欠租金甚至霸王租客，業主應循合法途徑追討應得欠款及賠償，以維護自己的權益。
(本文內容主要參考《澳門民法典》第996、1017及1019條；《民事訴訟法典》第929、1285及1286條；第41/94/M號法令第1及5條的規定。)
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