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買樓撻定
(文章內容以見報日的法例為依據)
NO.454 ── 2008.04.23見報
樓宇買賣必須到公證署或律師樓(具私人公證員資格的律師)以公證書(即俗稱“做契”)訂立一份買賣合同,才是有效的業權移轉的法律文件。但是,在做契之前,不少當事人亦會先訂立另一份買賣樓宇的預約合同(又稱臨時合同),以作為收取定金的文件。
值得注意的是,訂立買賣樓宇的預約合同並非交易過程中的必然步驟(預約合同的目的是買賣雙方承諾將來做契),即使訂立了,有關物業的業權仍為賣方所有。因此,該合同是否訂立,完全由雙方自由協議,又或雙方當事人選擇不訂立時,亦可直接到公證署或律師樓排期做契。
按照合同自由精神,在簽契前業主仍有權對房屋作出處置,包括取消交易或賣給第三者。如因可歸咎於買方的原因而未履行義務時,合同即會作廢,買方所支付的定金會被沒收。另一方面,業主亦有權決定是否履行合同,因此,如業主反口不出售該樓宇,便無須取得買家的許可。不過,若業主違約,買家即可以按照法律或合同內的相關條款,要求獲得應有的賠償(例如收取雙倍定金)等。所以,簽署臨時合同後,違約方依約賠償亦是法律所容許的機制。假如買方堅持寧願要樓,不要賠償,那樓宇又仍在原業主的名下未被再次轉賣時,持有預約合同的買方便可選擇對樓宇採取“特定執行”,亦即是採用司法途徑,委託律師向法院提出訴訟,強制業主把樓宇出售。
另外,如買方想確保交易可以完成,減低被“撻定”的風險,也可以從物業登記方面?手。具體方法是在預約合同中加入賦予“物權效力”的條款,再將預約合同交由公證員/私人公證員以“經認證文書”簽訂,隨後把該合同作物業登記。萬一業主違約把樓宇再轉售給第三人,只要被賦予物權效力的預約合同登記在先,那麼,被違約一方(原買方)仍可要求法院作出判決,以取回樓宇。
註: 本文內容主要參考《民法典》第404-407, 799, 820, 866條、《公證法典》第94條及《物業登記法典》第2,6條的規定。