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2008-09-25 12:53 |
買樓撻定
華僑報──法律資訊站
買樓撻定
（文章內容以見報日的法例為依據）
NO.454 ── 2008.04.23見報
樓宇買賣必須到公證署或律師樓（具私人公證員資格的律師）以公證書（即俗稱“做契”）訂立一份買賣合同，才是有效的業權移轉的法律文件。但是，在做契之前，不少當事人亦會先訂立另一份買賣樓宇的預約合同（又稱臨時合同），以作為收取定金的文件。
值得注意的是，訂立買賣樓宇的預約合同並非交易過程中的必然步驟（預約合同的目的是買賣雙方承諾將來做契），即使訂立了，有關物業的業權仍為賣方所有。因此，該合同是否訂立，完全由雙方自由協議，又或雙方當事人選擇不訂立時，亦可直接到公證署或律師樓排期做契。
按照合同自由精神，在簽契前業主仍有權對房屋作出處置，包括取消交易或賣給第三者。如因可歸咎於買方的原因而未履行義務時，合同即會作廢，買方所支付的定金會被沒收。另一方面，業主亦有權決定是否履行合同，因此，如業主反口不出售該樓宇，便無須取得買家的許可。不過，若業主違約，買家即可以按照法律或合同內的相關條款，要求獲得應有的賠償（例如收取雙倍定金）等。所以，簽署臨時合同後，違約方依約賠償亦是法律所容許的機制。假如買方堅持寧願要樓，不要賠償，那樓宇又仍在原業主的名下未被再次轉賣時，持有預約合同的買方便可選擇對樓宇採取“特定執行”，亦即是採用司法途徑，委託律師向法院提出訴訟，強制業主把樓宇出售。
另外，如買方想確保交易可以完成，減低被“撻定”的風險，也可以從物業登記方面?手。具體方法是在預約合同中加入賦予“物權效力”的條款，再將預約合同交由公證員／私人公證員以“經認證文書”簽訂，隨後把該合同作物業登記。萬一業主違約把樓宇再轉售給第三人，只要被賦予物權效力的預約合同登記在先，那麼，被違約一方（原買方）仍可要求法院作出判決，以取回樓宇。
註： 本文內容主要參考《民法典》第404-407, 799, 820, 866條、《公證法典》第94條及《物業登記法典》第2,6條的規定。
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