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2009-08-07 09:47 |
買賣不破租賃
華僑報──法律資訊站
買賣不破租賃
（文章內容以見報日的法例為依據）
NO. 521──2009.08.05. 見報
有報導指本澳樓市有跡象正逐漸回復正常水平，也有地產商會表示樓市調整期已完結，在連串利好消息帶動下，本澳樓價應可走出低谷。樓價上升，很多業主可能會趁機出售物業套現，但對某些已出租單位的業主來說，又擔心因為物業有租約存在而不能出售。
事實上，即使有關物業正在出租，且租約又尚未屆滿，業主仍然可以將有關物業出售，而無須終止租約，因為法律上有所謂“買賣不破租賃”的規定，意思係指，買賣物業的事實獨立於有關的租賃合同，業主即使將物業出售，租客對有關物業的使用權不會因物業的買賣轉手而受影響，新業主應繼續履行原租賃合同的規定，亦即新業主此時會自動成為原租客的新房東。新業主如想收樓自住，仍須依足法定提前通知時間，以書面通知租客不再續約，並待租賃期限屆滿。簡而言之，即使房屋有租約，業主一樣有權出售有關物業，而新業主就必須遵守買賣不破租賃的規定。
而身為租客的一方，也無權反對業主出售物業，但當租客在知道業主將物業出售時，為了保障自己，應確定原業主在出售物業的同時亦將自己（租客）已繳付的按金一併轉移給新的業主。
當然，有些業主或許會認為沒有附帶租約的物業會較易轉手（例如較方便隨時約見買家即場睇樓），如果業主想在出售有關物業之前終止已存在的租約，他亦可以待租賃期限屆滿，依足法定提前通知時間以書面知會租客不再續約（例如較常見的一年至六年的租約，其法定提前通知時間是九十天）。如果業主有需要在租賃期限屆滿前與租客終止租約，亦可能透過協議來解決，此時，雙方可根據在原租約內針對提前終止租約的賠償及違約金等條款的規定來作補償；如原租約內沒有相關規定時，業主及租客仍然可以另以書面協議訂立雙方所同意的補償或其他條款。
註：本文內容主要參考《民法典》第1004條、第1016條。
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唔該