澳門日報──法律小錦囊
(文章內容以見報日的法例為依據)
NO. 587──2010.11.07. 見報
對一般市民來說,房屋除了用來自住外,亦是重要資產。而隨著近年經濟發展及外來人口增加,租務市場亦相當活躍,許多業主也選擇將單位出租,從中獲取租金回報。
作為業主,把單位出租後當然希望每月都能準時收租,不過有時候也可能會遇上租客拖欠租金的情況。準時交租是租客的基本義務,即使偶然因事延遲繳交,亦應主動向業主解釋及盡快繳交。而且按照法律規定,如果拖欠租金超過八日,業主除有權收取所欠租金外,亦有權收取相當於該月租金的一半金額作為賠償。例如以每月租金四千元為例,業主便有權要求二千元的賠償。另外,如果拖欠租金超過三十日,上述的賠償會增加至雙倍(即業主有權要求四千元的賠償)。
說起租屋,樓宇租賃的情況在本澳甚為普遍,不過始終也是以買樓自住的家庭為多。但在外國特別是歐美等地的國家,情況則截然不同。在某些國家,家庭中的的房屋自有率會出現低於租賃房屋的情況。當然,不論外國還是本地,按時交租亦是租客的義務,租客拖欠租金應負上相關責任。不過當遇上拖欠租金又不願搬走的租客,有些業主可能會有強行破門入屋的想法。但由於單位已出租,即使是業主,在未經租客同意下也無權進入單位,因為這樣做等同於擅闖他人住宅,有可能觸犯“侵犯住所罪”,最高可被判監一年。
其實按照法律規定,此時業主有權以欠租為理由要求租客提前解除租約,而解除租約必須向法院作出聲請。不過這時會出現兩種情況:假如租約最終因欠租而被解除,業主便只能追討所欠租金,不能要求上述的賠償;而另一種情況是,若果在法庭答辯前,租客將所欠的租金及倘有的賠償繳清,那麼業主在收回租金及倘有的賠償後,仍須繼續履行租約。即解除租約與收取賠償之間,業主只能從中選擇其中一項,不能同時執行。
所以業主若面對租客欠租又不願搬走時,透過向法院提出訴訟,由法院命令解除租約並勒令租客遷出,才是符合法律規定的最佳處理方法。
註:本文內容主要參考《民法典》996、1017及1019條,《民事訴訟法典》929條及《刑法典》184條的規定。