如何終止租約
上星期介紹過租賃合同必須以書面方式訂立,並由雙方(房東和租客)簽署,便已產生法律效力。至於終止租約,租賃雙方也必須就不同情況按照法定的方式行事,包括:由當事人透過協議廢止、解除、失效、單方廢止或單方終止。
當事人透過協議廢止
法律規定,租賃合約的雙方當事人可以透過協議廢止租約,換言之,只要雙方均不反對時,他們便可以透過協議隨時把租約廢止,但若一方當事人反對,則另一方只能透過其他方式(例如約滿後不續約的方式)來終止租約。在當事人透過協議廢止租約的情況下,若有關協議未被立即執行(即租客並非於短期內遷出),或在協議中訂有補償性條款或其他附加條款時(例如房東答應賠償相當金額給租客作為補償),則該協議須以書面方式訂立。除此之外,若租客將租賃單位返還給房東,而房東亦接受時,則不論以任何方式廢止該租約,均屬有效。例如,甲突然接到通知將在月底到外國工作,因此甲在出國前與房東協議廢止租約,房東對甲的情況也甚為體諒,協議達成,甲並即時遷出該單位及交還鎖匙,房東在檢查及確定單位完好無缺後將按金歸還給甲,這便是協議廢止的情況。
房東解除租約
房東可以在法律規定的情況下解除租約,例如:租客不在適當的時間和地點支付租金(例如租客有拖租或欠租的情況);租客將房屋用於不法用途(例如租客在單位內販毒);租客未經房東同意進行更改工程(例如擅自將廚房與客廳分隔的牆壁拆掉,改建成開放式廚房);租客未經房東許可將房屋全部或部分轉租(例如租約沒有規定可以轉租,又或未經房東同意或追認的情況下,將單位的其中一個房間分租出去);租客將房屋用於非原定用途(例如將住宅單位用作公司辦公室)。房東若以上述理由為依據解除有關租賃合同時,必須在他獲悉有關事實時起一年內向法院提起“解除之訴”,而非單方自行解除租約了事。
租客解除租約
法律規定租客可以解除租約的情況,包括:當房屋出現不能讓租客按原定用途享用,且並非由租客造成的情況(例如睡房天花板滲水);房屋已存在或後來出現的問題並危害到租客及其親屬的生命健康(例如屋內電線漏電或漏煤氣)。
租約失效
當出現租約屆滿、租客死亡、法人消滅(即租客是依法成立的公司或社團,而該公司或社團倒閉或解散),以及公用徵收等等情況時,均會導致租約失效。但在租客死亡的情況下,若租客的親屬(例如:配偶、父母、子女、女婿、媳婦等等)仍居於該房屋,則租約不會失效。
租客單方廢止
租客有權在租期屆滿前單方廢止租約,但最少須提前九十天以書面通知房東。如果租約中已定有較短的期間,則只要按照所定的期間通知即可。但租客在合同屆滿前行使單方廢止權時,房東有權獲得相當於一個月的租金作為補償。
單方終止
無論房東或租客,如果想在租約期滿後不再續約,則須在租約到期前至少提前一段法定時間,以書面通知對方。
租賃關係維持時間為三個月以下,法定提前通知時間租期的三分之一;三個月或三個月以上,一年以下,則為三十日;六年或一年以上,六年以下,則為九十日;六年或六年以上,則為一百八十日。
須注意的是,如果起租至約滿或續期期滿未足兩年,原則上房東無權向租客提出單方終止租約;相反,租客則不受這兩年年期的限制。例如,房東甲與租客乙於二○○ 六年一月一日簽訂為期一年的租約,這樣,於○六年一月一日至○七年十二月卅一日這段期間,如果甲、乙雙方達成協議,當然可隨時終止租約,但如果協議不成,甲也不能於這段期間單方提出終止合同,而須待○八年一月一日後(但不能遲於合約到期前九十日作出通知),以書面形式通知乙在租約續期期滿(在此個案即為○ 八年十二月卅一日)後不再續約。
註:本文內容主要參考《民法典》第1013-1024條。
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