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2013-04-03 10:17 |
公司結業商舖租約怎辦？
澳門日報 ── 法律小錦囊
公司結業商舖租約怎辦？
（文章內容以見報日的法例為依據）
NO. 700──2013.01.06見報
在商業社會中，營商致富可能是很多人的理想，而對於做生意的人來說，商舖的選址肯定是至關重要的一環。相對租屋而言，人們租舖時或會有更多的考量，尤其關於租期長短，續租或中途退租等問題，因為經營生意畢竟是一項投資，難免有起有落。另外，租舖時，有的會以個人名義（包括一人或多人名義）簽訂租約，也有的會以公司名義簽訂租約，兩者有甚麼區別嗎？
一般來說，以個人名義或者公司名義簽訂的租約並沒有太大的區別，例如有關租金、年期、續租等的規定都是相同的，不過，如果以公司名義簽訂租約，可能會遇到以下問題，那就是萬一公司結業而租約又未到期，那應該怎麼辦？
回答這個問題之前，先讓我們了解有關終止租約的規定。租約，顧名思義是一份規範租賃關係的合同，與其他合同一樣都很講求穩定性，所以，租約訂立之後，任何一方都不能隨意終止租約，只有在法定的情況下方能終止租約。法律規定商舖租約的終止方式一般有四種，包括：當事人協議廢止、解除租約、單方終止及租約失效。
（一）當事人協議廢止：是指在雙方當事人同意的情況下，不論租期是否屆滿，都可以透過協議把租約廢止。但如果一方當事人反對，則另一方只能透過其他方式（例如租約期滿後不再續租的方式）來終止租約。（二）解除租約：要使用這種方式終止租約，先決條件是有其中一方不履行義務。例如業主可以租客拖欠租金為由提出解除租約；又例如租客可以單位存在危險為由提出解除租約。（三）單方終止：無論租客或業主，任一方想在租約期滿後不再續租，須在租約期滿前至少提前一段法定的時間（例如兩年期的租約須提前九十日），以書面方式通知另一方。（四）租約失效：當出現租約屆滿、租客死亡、法人消滅（例如公司結業）等情況時，會導致租約失效。
回到租約是以公司名義簽訂，當公司結業而租約又未到期的問題。這時就應該適用上述第四種租約失效中的法人消滅的規定。由於作為承租人的公司已經不存在，所以租約亦會因此而失效。在這種情況下，法律並沒有規定業主可以獲得補償。至於該結業的公司，亦應在結業日起計九十日內將有關的商舖返還給業主（意即遷出商舖）。
另外，值得注意的是，現實中可能會出現生意不景氣，商舖無法繼續經營，而租客想在租約到期前退租的情況。這種情況則未必屬於上述租約失效的情況。須知道，上指因公司結業而導致租約失效的情況，必須是指公司已依法在商業及動產登記局辦理公司註銷的登記，並已向財政局辦理結業手續。所以，當商舖租約是以個人名義簽訂，又或以公司名義簽訂，但公司並非處於法律意義上的結業狀態，都不能適用失效的情況來終止租約。這時，雙方須以其他方式來終止租約，例如協議廢止等。
註：本文內容主要參閱《民法典》第1013、1022及1036條的規定。
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