華僑報──法律資訊站
遮風擋雨安樂窩
（文章內容以見報日的法例為依據）
NO. 510──2009.05.20. 見報
中國人常言道“要有瓦遮頭”，許多小市民努力工作的最終目標無非亦是擁有屬於自己的房子。勞力經營的“安樂窩”，萬一在保護維修的工作上掉以輕心，導致樓宇破舊，除了影響生活品質、降低樓宇價值之外，甚至亦可能危害自己、家人及他人的安全，損失的自然是小業主本身。然而，維修大廈共同部分有時所涉金額頗大，對小業主來說可能是一種負擔，有見及此，政府已為有需要進行樓宇保養維修的合資格大廈，提供“樓宇維修資助計劃”和“樓宇維修無息貸款計劃”，讓有需要的業主申請無息貸款，以支付有關費用，詳情可向房屋局查詢。
大廈外牆石屎剝落、排水管破裂，甚至涉及違法工程（例如未經批准便改動浴室位置）等，都是造成大廈單位滲水的常見情況，可見大廈的日常保養維修工作是何等重要。對於大廈的維修保養，分層建築物所有人大會（俗稱小業主大會）及其管理機關，以至業主個人均有責任。
根據法律，如果大廈的共同部分（例如大廈外牆、公眾走廊等）須進行必要及急需的修補，須視乎造成損壞的原因而決定由誰負責。如係某一住戶的過失造成（例如因改動單位內之去水渠，導致大廈走廊滲水），須由該住戶負責；如因日久引致自然破舊或損壞，那麼費用應由全體小業主共同承擔。如屬後者情況，管理機關應運用“共同儲備基金” 來進行維修工程，這往往能更迅速解決維修問題，否則，便要由全體小業主按單位所佔的比例分攤（各業主按其單位面積所佔大廈總面積的百分比或千分比分攤款項，“查屋紙”上載有相關資料）。如情況緊急，任何一戶小業主亦可先墊支費用進行維修，而其餘小業主便須按單位所佔比例向墊支的小業主償還款項，如有不償還款項者，已墊支的小業主可循民事訴訟程序追討已墊支款項。法律也規定，每幢建築物須至少每五年進行一次檢查保養，這樣便可確保大廈“青春常駐”。
至於發生在私人單位內的滲漏水及渠道淤塞問題，如係由某戶造成的，當然由其負責；如因其他住戶的過失造成（例如樓上裝修鑽牆導致爆水管或習慣性的在廚房傾倒渣滓引致淤塞渠道等），有過失的住戶便有責任將受損害單位回復原狀或賠償損失。
須注意的是，當出現塞渠或滲漏水狀況，小業主應先自行尋找維修技工進行初步檢查；如仍無法確定原因，便可聯絡“樓宇滲漏水聯合處理中心”，要求提供技術判斷，找出塞渠原因或滲漏水源頭，評定維修負責單位。“樓宇滲漏水聯合處理中心”熱線電話：28594875 地址：澳門青洲沙梨頭北巷102號。
註：本文內容主要參考《民法典》第477、1329、1336條；第79/85/M號法令第7條。
