出租人權益篇
根據統計資料顯示，隨着近來本澳經濟發展及外來人口的增加，租務市場日益蓬勃，出租物業作為一種投資方式，租金收入亦是一項不錯的回報，一衆有樓收租的業主也自然笑逐顏開。不過，與此同時，涉及租賃的糾紛問題也日益增加，尤其是當租約期滿後，出租人不願意續約，但是承租人卻賴着不走，讓出租人傷透腦筋，那麼，究竟應循甚麼法律途徑來保障出租人可以單方終止不動產租賃呢？
約滿須遷出有法可循
依照現行澳門《民法典》第1025條第1款的規定：“除另有約定外，承租人有義務按受領時租賃物所處之狀況，保存及返還租賃物……。”因此，在租約期滿後，承租人有責任及義務將房屋返還給出租人，且不得擅自拖延，或是藉口向出租人要求支付搬遷費用。
然而，出租人須留意的是，根據現行澳門《民法典》第1038條第1款的規定：“不動產租賃期限屆滿後，無任何一方當事人按約定或法律規定的時間及方式提出單方終止者，合同即告續期。”因此對於耍賴不肯搬走的承租人，出租人一定要積極行使法律上的權益。為此，出租人可根據現行澳門《民法典》第1039條的規定，按照下列期間，提前以書面方式將他對合同的單方終止通知承租人：一，為期六年或六年以上的租賃，一百八十日；二，為期一年或一年以上六年以下的租賃，九十日；三，為期三個月或三個月以上一年以下的租賃，三十日；四，為期三個月以下的租賃，租賃期的三分之一。上面所指的提前期間係由合同期間或續期期間屆滿時起計，但是須留意，在租賃關係的首兩年，出租人無權向承租人提出單方終止租約。例如：福伯二○○五年八月一日將一單位租給強哥。現因福伯的兒子即將結婚，福伯想收回該單位給兒媳居住。為此，福伯就必須最少提前九十日，即於本年五月三日以書面方式通知強哥終止租約的決定。
出租人不能擅自進入出租單位
另一方面，還有一種令出租人頭痛的情況也是經常發生的，那就是遇到不負責任的承租人，他們可能在搬離前把房子的設備破壞，或欠下大筆水、電、管理費等，在租約快到期前便一走了之。雖然出租人擁有該出租單位的鑰匙，但在租賃期內，出租人按理不能趁承租人不在家而擅自入屋檢查單位是否曾受破壞，這是因為承租人與出租人已經形成租賃合同的法律關係，即使雙方沒有簽訂書面合同，但出租人收了承租人的租金，已經構成事實上的房屋租賃關係。在這種情況下，房屋的使用權屬於承租人，屋內財物的使用權也屬於承租人。
換句說話，縱使出租人保留有房子的鑰匙，但從法律上來說，在履行合同的過程中，未經承租人允許，出租人也決不能擅自進入該出租屋，更無權處理屋內的物品。如果出租人真的擅自進入，就會對承租人構成侵權，承租人完全可以通過法律途徑來保護自己的合法權益。說不定承租人可根據現行《刑法典》第184條第一款：“未經同意，侵入他人住宅，……。”或《刑法典》206條第一款：“使他人之物全部或部分毀滅，又或使之損壞、變形或失去效用者，處最高三年徒刑或科罰金。”等規定反告出租人“侵入住所罪”或 “毀損罪”。不過，出租人也毋須太擔心，因為在租約到期後，承租人有返還單位給出租人的義務，出租人便可以進入自己的單位了。
註：本文內容主要參考《民法典》第1025條、1038條以及1039條，《刑法典》第184條以及206條的規定。
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