如何終止租約
上星期介紹過租賃合同必須以書面方式訂立，並由雙方（房東和租客）簽署，便已產生法律效力。至於終止租約，租賃雙方也必須就不同情況按照法定的方式行事，包括：由當事人透過協議廢止、解除、失效、單方廢止或單方終止。
當事人透過協議廢止
法律規定，租賃合約的雙方當事人可以透過協議廢止租約，換言之，只要雙方均不反對時，他們便可以透過協議隨時把租約廢止，但若一方當事人反對，則另一方只能透過其他方式（例如約滿後不續約的方式）來終止租約。在當事人透過協議廢止租約的情況下，若有關協議未被立即執行（即租客並非於短期內遷出），或在協議中訂有補償性條款或其他附加條款時（例如房東答應賠償相當金額給租客作為補償），則該協議須以書面方式訂立。除此之外，若租客將租賃單位返還給房東，而房東亦接受時，則不論以任何方式廢止該租約，均屬有效。例如，甲突然接到通知將在月底到外國工作，因此甲在出國前與房東協議廢止租約，房東對甲的情況也甚為體諒，協議達成，甲並即時遷出該單位及交還鎖匙，房東在檢查及確定單位完好無缺後將按金歸還給甲，這便是協議廢止的情況。
房東解除租約
房東可以在法律規定的情況下解除租約，例如：租客不在適當的時間和地點支付租金（例如租客有拖租或欠租的情況）；租客將房屋用於不法用途（例如租客在單位內販毒）；租客未經房東同意進行更改工程（例如擅自將廚房與客廳分隔的牆壁拆掉，改建成開放式廚房）；租客未經房東許可將房屋全部或部分轉租（例如租約沒有規定可以轉租，又或未經房東同意或追認的情況下，將單位的其中一個房間分租出去）；租客將房屋用於非原定用途（例如將住宅單位用作公司辦公室）。房東若以上述理由為依據解除有關租賃合同時，必須在他獲悉有關事實時起一年內向法院提起“解除之訴”，而非單方自行解除租約了事。
租客解除租約
法律規定租客可以解除租約的情況，包括：當房屋出現不能讓租客按原定用途享用，且並非由租客造成的情況（例如睡房天花板滲水）；房屋已存在或後來出現的問題並危害到租客及其親屬的生命健康（例如屋內電線漏電或漏煤氣）。
租約失效
當出現租約屆滿、租客死亡、法人消滅（即租客是依法成立的公司或社團，而該公司或社團倒閉或解散），以及公用徵收等等情況時，均會導致租約失效。但在租客死亡的情況下，若租客的親屬（例如：配偶、父母、子女、女婿、媳婦等等）仍居於該房屋，則租約不會失效。
租客單方廢止
租客有權在租期屆滿前單方廢止租約，但最少須提前九十天以書面通知房東。如果租約中已定有較短的期間，則只要按照所定的期間通知即可。但租客在合同屆滿前行使單方廢止權時，房東有權獲得相當於一個月的租金作為補償。
單方終止
無論房東或租客，如果想在租約期滿後不再續約，則須在租約到期前至少提前一段法定時間，以書面通知對方。
租賃關係維持時間為三個月以下，法定提前通知時間租期的三分之一；三個月或三個月以上，一年以下，則為三十日；六年或一年以上，六年以下，則為九十日；六年或六年以上，則為一百八十日。
須注意的是，如果起租至約滿或續期期滿未足兩年，原則上房東無權向租客提出單方終止租約；相反，租客則不受這兩年年期的限制。例如，房東甲與租客乙於二○○ 六年一月一日簽訂為期一年的租約，這樣，於○六年一月一日至○七年十二月卅一日這段期間，如果甲、乙雙方達成協議，當然可隨時終止租約，但如果協議不成，甲也不能於這段期間單方提出終止合同，而須待○八年一月一日後（但不能遲於合約到期前九十日作出通知），以書面形式通知乙在租約續期期滿（在此個案即為○ 八年十二月卅一日）後不再續約。
註：本文內容主要參考《民法典》第1013-1024條。
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