租賃合同規範化免爭拗
業主加租 租客反對 租賃問題一籮籮
【澳門日報消息】本澳租務市場隨樓市飛升、外來人口大增而日益蓬勃，租賃雙方相關的問題、矛盾、糾紛也紛顯。法務局表示，從“普法熱線”的查詢個案反映，加租、分租及如何終止租賃合同（房東收樓及租客退租），都是居民在租賃關係中最常遇到的問題。本澳法律規定，業主如果想加租，但租客反對，只要租約未到期，業主也不可以此為由單方終止租約。法律也規定，租客如欲退租，至少提前九十日書面通知房東，且須要向房東繳付相當於一個月的租金作為補償。
法務局指出，《民法典》規定，當事人可按租賃合同內的條款，又或雙方其後定出的協議來調整租金。加租協議，可以是事先協議：在訂立租賃合同時，房東與租客可以協定每年加租若干，但如果合同定出的調整租金的規則，是許可房東任意調整，又或可根據明顯不合理的標準調整時，則租客可以向法官申請變更該等規則；也可以是事後協議，即訂立合同在先，租賃雙方協定加租在後。
租約訂明加幅免爭拗
業主欲加租，但租客反對，只要合同仍然有效（即未屆滿），業主也不可以此為理由，單方終止租約。須注意的是，即使房東與租客簽訂為期一年的租約，這並不意味一年過後該租約便告失效。因為，不動產租賃期屆滿後，法律規定，無任何一方按約定或法律規定的時間及方式（一年或以上的租約，法定通知期間是提前九十日並以書面方式作出）提出單方終止時，合同即會自動續期。也就是說，假如租約為期一年，期間業主與租客無法就加租達成共識，業主要求解約，那麼，租客是有權住到租約屆滿，並可於之後繼續租住最少九十天，因為業主起碼要提前九十天通知。
當局認為，租賃雙方應以互相信任及尊重為基礎，訂出合理的協議。為了避免租約仍生效期間租賃雙方就加租協議產生的矛盾，可考慮在租約中事先協議一個雙方都接受的合理的調整租金幅度。
在房東收樓及租客退租的問題上，法務局表示，房東可以在以下情況解除租約：一，租客不在適當的時間和地點支付租金（例如租客有拖租或欠租的情況）；租客將房屋用於不法用途（例如租客在單位內販毒）。二，租客未經房東同意進行更改工程（例如擅自將廚房與客廳分隔的牆壁拆掉，改建成開放式廚房）。三，租客未經房東許可將房屋全部或部分轉租（例如租客在租約沒有規定可以轉租，以及未經房東同意或追認的情況下將單位的其中一個房間分租出去，並收取租金）。四，租客將房屋用於非原定用途（例如將住宅單位用作辦公室）。
但須注意的是，房東以上述理由為依據而解除合同時，必須經由法院作出，而解除之訴應自房東獲悉有關事實時起一年內提起，否則便會失效。
租客退租須提前通知
租客也有權在租期屆滿前“單方廢止”租約，即“退租”，但最少須提前九十天以書面通知房東。如果租約中已定有較短的期間，則只要按照所定的期間通知即可。但租客在合同屆滿前行使單方廢止權時，房東有權獲得相當於一個月的租金作為補償。雙方也可事先協定賠償方式，但房東可以獲得的賠償不得超過兩個月租金的金額。
另一情況是租客“解除租約”，法律規定租客可以解除租約的情況，包括：房屋不能讓租客按原定用途享用且並非由租客造成（例如睡房天花板滲水）；房屋存在或後來出現問題並危害到租客及其親屬的生命健康（例如屋內電線漏電）。在租客解除租約的情況下，便無須對房東作出補償（一個月的租金）。
