澳門日報 ── 認識澳門法律
（文章內容以見報日的法例為依據）
2005.10.17 見報
在澳門，規範?租務關係方面的法律是《民法典》。隨?近來的經濟發展及外來人口的增加，租務市場漸見蓬勃。所以，不論你身為房東抑或是租客，大家都應該增加自己對租賃權益的認識。
不動產租賃合同
不動產租賃是指出租人（房東）以不動產（商鋪、房屋、寫字樓或車位）租與他人使用收益，承租人（租客）給付報酬（租金）的一種雙務合同。換言之，出租人在將物件交與他人使用收益的同時，也享有要求他人給付報酬的權利；另一方面，承租人在享有使用收益他人的出租物時，也必須承擔給付他人報酬的義務。根據《民法典》規定，不動產的租賃合同應以書面形式訂立並由雙方（房東和租客）簽署，便已產生足夠的法律效力。故此，法律並沒有強制要求租賃合同必須由律師見證或到公證署認證筆跡才生效。
倘若缺乏書面合同作為憑證，租賃關係仍可透過其他證據方法（例如租金收據或銀行的轉賬紀錄等）而被法院承認，只要一方能夠證明沒有簽署租賃合同是基於另一方立約人的過錯便可。
稅務責任
根據《市區房屋稅規章》，為?稅務目的，不論有無簽訂租賃合同，納稅人（房東）應在合同簽署或開始租賃之日起十五天內，以M/四式申報書通知財政局。房屋稅以市區房屋收益權利持有人作為納稅義務人，所以凡個人或團體倘在房屋紀錄上註明屋宇屬於其名義或確實佔有屋宇，則推定其為該房屋收益權利持有人。因此，房屋稅應由房東來承擔。若出租人不遵守在上述限期內向財政局遞交租約申報書的規定，將可被處以澳門幣五百元至五千元的罰款。
房屋稅的計算是以出租人（房東）按租賃合約有權收受的租金作為可課稅收益，並扣除由出租人所支出的百分之十用作樓宇的保養及維修費（出租人須於每年一月份，先以M/七式表格向財政局申報），之後餘額收益部分以百分之十六來徵收房屋稅。
其次，許多人會忽略的就是印花稅的繳納，依照《印花稅規章》，租賃印花稅是以合約生效時間內總租金的千分之五為基礎計算，並加上屬於私人契約（即租賃合同）的每份二十元及每份副本五元，上述稅款均由出租人（房東）作為徵收對象。
預付租金及按金
立約雙方可以就預付租金（即上期租金）作出協議，預付租金的金額不得訂定多於一期的租金，而且只能提前一期繳付。例如雙方的合同於七月一日生效，一個月作為一期，月租五千元，房東只能於七月一日收取最多一萬元的租金，即是七月份的租金和八月的預付租金。
除了預付租金外，雙方更可以協議將兩期的租金以按金的名義來存放。按金的作用是確保承租人於租賃期滿時，將有關房屋完整無缺地交還予出租人，承租人將有關房屋完整交還予出租人後，將可取回有關按金。
租金的調整
《民法典》並沒有對租金金額作出任何限制或訂定特別的標準讓出租人或承租人雙方遵守。因此，在雙方當事人訂立租賃合同時，應同時定出租金金額。儘管如此，對於訂立租約後租金的調整，該法典亦特別的規範。當事人可以按照租賃合同內的條款（例如於甚麼時候能夠加租或減租等），又或雙方之後另行定出的新協議來調整租金。然而，如在合同中所定出的調整租金的規則是指可由出租人任意作出調整的決定，又或其可根據明顯不合理的標準來作調整，則法官可以在承租人的聲請之下，變更該等規則。
再者，對於因在出租的房屋內進行工程而引致的租金調升，法律亦有明確的規定。如出租人遵守行政當局命令而對有關房屋進行特別保養工程或改善工程，亦有權單方提出加租。在上述情況下，每月增加的租金不得超過工程總開支與法定利率乘積的十二分之一。
租金的調整須要符合法定情況方能進行，所以，若業主違反上述的規定而肆意單方面要求加租，則租客有權作出拒絶。
註： 本文內容主要參考《民法典》第969, 994, 999, 1000, 1032條，《印花稅規章》第26條，《印花稅繳納總表》第6, 23條，《市區房屋稅規章》第5, 13-17, 102條的規定。
