小業主大會(轉自澳門日報)
小業主大會
隨着巿民對居住環境的要求有所提高，以及近年在政府和民間社團對分層所有權法律制度的宣傳推廣和指導協助下，現時已有不少樓宇召開了小業主大會，並積極展開了大廈的管理工作。儘管偶然也會出現大廈管理鬧雙胞或其他不如意的情況，但仍然無損居民進行自我管理的意慾，反而更進一步提高了小業主們的維權意識。
作為小業主，無論所居住的大廈是否已經召開了分層所有人大會，均應該對有關的法例加以認識和理解，以便更好地維護業主自身權益以及加強大廈的管理工作。
召開首次小業主會
為了更有效地對大廈的公共部分進行管理，法律規定，每幢分層樓宇均應成立業主大會。現時規範建築物分層所有權制度的法律，就是《民法典》。按照有關規定，如大廈業主尚未舉行分層建築物的所有人大會（下稱業主大會）會議，則實際進行管理的人，或策劃建造該建築物的人（如發展商），又或倘有的負責管理有關大廈的實體（比如管理公司），在大廈半數單位已被轉讓，或百分之三十的單位已被佔用時，應即召集業主大會的第一次會議。召開會議的目的，是要選出管理機關、通過本年度預算、在有必要時制定分層建築物規章以及定出火險的保險金額。
由此可知，業主大會從性質上只是一個抽象的會議，法律並沒有規定此大會須登記成為法人社團，但基於現實中的種種原因，本澳大多數樓宇均有註冊成為法人的業主大會，並履行管理大廈的職責。然而，這與法律規定的原意似有不協調的地方，比如居民的結社自由與作為大廈業主的成員權發生矛盾的問題，便值得大家深思。不過，無論怎樣，只要有關大廈已經按照《民法典》的規定召開了第一次業主大會，那麼，業主們對大廈的管理便屬於合法並應獲得尊重。
如何召開業主大會
無論是首次又或者其後所召開的業主大會，均須透過寄掛號信的方式或以附簽名的交收紀錄（即逐家逐戶通知）進行召集，當中應連同召集書一併交到各業主手上，當中應明確指出舉行大會的日期、時間、議程和地點，而且須以其中一種正式語文（中文或葡文）書寫。有關召集書還應張貼於大廈的入口處，或共同通道中連續八日。如屬第一次召集業主大會，除了上述的文件外，尚須附同年度預算案、分層建築物規章草案（如設定憑證中沒有載明此規章時）等文件。
業主大會的決議
按照法律規定，要在大會上作出有效的決議，便須獲佔樓宇總值一半份額的人通過方可（視乎所佔份額而非具體人數，因為可以有業主購買多於一個單位，或有關單位尚未售出，仍屬於大業主的時候，他們所佔的份額必然較其他業主為多）。不過，在現實中卻不時出現小業主不願或不能出席會議的情況，倘若出席人數所佔份額未能達到法定要求，那麼便不可以作出有效的決議了。針對這種情形，法律允許不能出席會議的業主可以透過授權書，授權他人代為出席，又或透過一封具簽名的致大會主席的函件及未能出席會議的業主的身份證明文件副本，由其他業主作為代理。只要仍能達法定人數，則決議是有效的。
然而，又可能會出現另一種情況，就是原來答應出席會議的人最後沒有出席，令到所需的法定人數不足，此時是否表示有關會議告吹呢？對此，法律規定如果在原定的會議時間經過一小時後，出席的業主仍未達致所需人數時，倘在召集書中已另定一個開會日期，則按召集書的規定召開另一次的會議；相反，則視為已召集另一次會議於翌周同一日、同一地點及同一時間舉行。那麼，第一次會議當然不能繼續進行並作出有效決議，而在再次召開的第二次會議中，如果仍未夠所需人數時，則只要出席的業主所佔份額至少已佔樓宇總值四分之一，則大會原則上仍可以出席者的多數票作出決議。
此外，在每一次的會議上，均應備有出席簿，以登錄業主出席的情況，當中應附有出席表，逐一記載出席的業主姓名，或被代理業主本人及其代理人的姓名。有關的出席表應於會議開始時由各出席者簽名，以資證明會議的出席情況。
對於會議所討論的內容和所作的決議，均應記載在會議錄中，而會議錄的製作是強制性的，只有會議錄方能證明某一次會議所作的決議是否有效，並證明是否存在該決議。擔任會議主席的業主應負責編寫會議錄，並在其上簽署，之後再由各參加者簽名承認。不過，大會亦可以選出部分出席大會的業主組成委員會，由他們負責編寫會議錄，並由編寫人和會議主席在其上簽名，倘委員會中不包括管理機關的主席時，則他亦須簽名。那麼，其他出席的業主則無須逐一簽署了。
會議錄上經適當記錄的各項決議，對樓宇的各業主、租客、預約買受人等均具約束力。比方當有業主不履行負擔大廈公共開支的責任時，管理機關可以憑着載明有關決議的會議錄，作為執行名義向法院提出執行之訴，以強制該業主履行義務。
註：本文內容主要參考《民法典》第1344-1349條的規定。
