澳門日報──法律小錦囊
買賣不破租賃
（文章內容以見報日的法例為依據）
NO.418 ── 2007.08.12見報
近年本澳樓市暢旺，很多業主想趁機出售物業套現，但同時亦會擔心出售物業，會影響在內居住的租客。其實如果有關物業正被他人承租，而租約又尚未屆滿，業主無需終止租約仍然能夠將有關物業出售，因為法律上有所謂“買賣不破租賃”的規定。
買賣不破租賃是指買賣物業的事實獨立於有關的租賃合同，業主即使將物業出售，承租人（即租客）對該物業的使用權不會因物業的買賣轉手而受影響，新業主應繼續履行原租賃合同的規定，亦即新業主此時會自動成為原租客的新房東。新業主如想收樓自住，須依足法定提前通知時間（例如較常見的一年至六年的租約，其法定提前通知時間是90天）書面通知租客不再續約，並待租賃期限屆滿。換言之，即使房屋有租約，業主一樣有權出售有關物業，而新業主須遵守買賣不破租賃的規定。另一方面，作為租客的，無權反對業主出售物業，但租客在知悉房東將物業出售時，為了保障自己，應確定原房東在出售物業的同時已將其已繳付的按金一併轉移給了新的業主。
有些業主或會認為沒有附帶租約的物業會較易轉手。如果業主想在出售有關物業之前終止已存在的租約，他可以待租賃期限屆滿，依足法定提前通知時間以書面通知租客不再續約。如果業主有需要想在租賃期限屆滿前與租客終止租約，則只能透過雙方協議來廢止合同，此時，雙方可根據在原租約內倘有的、針對提前終止租約的賠償及違約金等條款的規定來作補償；如原租約內沒有規定有關提前終止租約的賠償及違約金時，業主及租客仍得在協議中以書面方式訂立雙方所同意的補償或其他條款。
註：本文內容主要參考：《民法典》第1004條、第1016條。
