華僑報──法律資訊站
（文章內容以見報日的法例為依據）
NO.440 ── 2008.01.16見報
本澳早前發生了一宗涉嫌一屋多租的騙案，有關報導指，案中騙徒本身也是租客，其後透過幾家地產公司轉租，成功騙取了幾戶人家的租金連上期及按金，最後卻難逃法網。這宗“一屋多租”的騙案，除了可能涉及犯罪之外，當中也可延伸出若干與租賃有關的法律問題。
首先，在上述事件中，騙徒本身並非有關單位的業主，他是否有權將該單位出租？根據《民法典》的規定，承租人轉租原則上是合法的，不過必須獲得業主的同意或者事後追認。換言之，新租客應了解二房東與業主之間的租約及租期，也應設法確定業主是否同意轉租（例如要求二房東出示租約或同意轉租的文件，便可從合約內容得悉房東是否同意轉租以及租約期限）。如出租人自稱是業主，為安全計，租客最好向物業登記局申請查屋紙以便進一步核實其身份。如房東是法人（例如公司╱社團），則應由其法人代表或受權人簽約（可以向商業登記局申請一份商業登記便可核實有關身份）。根據法律規定，在沒有得到房東同意或事後追認的情況下轉租，則房東有權解約，換言之，那位新租客與二房東所定的租約也會被解除。二房東向第二租客所收取的租金，不得多於原租金加上百分之二十此一數額。
此外，另一個有可能衍生一屋多租的問題，就是出售有租約的物業。例如已出租的不動產一經買賣轉手，新業主又可否漠視原來的租約，而立即另覓租客並簽訂新租約？答案是不可以，因為法律上有“買賣不破租賃”的原則。即指買賣物業的事實獨立於有關的租賃合同，業主即使將物業出售，租客對該物業的使用權不會因物業的買賣轉手而受影響，新業主應繼續履行原租賃合同的規定，亦即新業主此時會自動成為原租客的新房東。新業主如想另覓新租客甚至收樓自住，均須依足法定提前通知時間（例如較常見的一年至六年的租約，其法定提前通知時間是九十天）以書面方式通知原租客不再續約，並待租賃期限屆滿時收回物業。租客在知悉房東將物業出售時，為了保障自己，應確定原房東在出售物業的同時已將其已繳付的按金一併轉移給了新的業主，否則將來就有可能要向原房東追討了。
註：本文內容主要參《民法典》第1004、1007至1010條。
