華僑報── 澳門法律絮論
“做契”與授權書的區別
（文章內容以見報日的法例為依據）
2007.09.14.見報
在買賣樓宇的手續當中，訂立公證書（俗稱“做契”）是其中一個重要的環節，這是指買賣雙方在律師樓（具私人公證員資格的律師）或公證署內訂立買賣樓宇的正式合同。但在某些情況下，賣方雖然已從買方處收取樓款，並已把樓宇交給買方，不過，買賣雙方卻只訂立了授權書，而並非“做契”。到底，訂立授權書與“做契”有甚麼不同？
一、若把樓宇轉售他人，是否一定要“做契”？若買賣雙方只透過口頭，又或以私文書的形式訂立有關合同，則能否獲得法律的承認？
所謂“買賣”，法律上的概念是指賣方將一物的所有權或其他權利（例如使用權）移轉給買方以收取價金的合同。一般情況下，買賣合同並不取決於任何形式，例如甲想買一台電視機，當他以口頭，又或書面方式向賣方表示有購買的意思後，而賣方亦同意把電視機賣給甲時，有關的買賣合同便告成立，且為法律所承認。
然而，法律對不動產買賣的規定則較為嚴格，即買賣樓宇的合同必須以公證書的形式訂立方為有效。買賣雙方須到律師樓（具私人公證員資格的律師）或公證署做契後，有關樓宇單位的所有權才會從賣方處轉移給買方。因此，像題述的情況，即使買賣雙方透過口頭，又或以私文書的形式訂定買賣樓宇合同，該合同均不會獲得法律的承認，屬於無效的合同。
二、甲短期內要到海外工作，故把在澳門的一個單位賣給地產公司，並收下了有關單位的所有價款。同時亦訂立一份出售單位的授權書給該公司，到底甲的做法是否恰當？
在日常生活中，有些賣家想出售樓宇而一直未能找到合適的買家，像甲的情況，他要出國及急需一筆款項，但又未能抽空親自辦理有關事宜，因此，為了縮短交易時間或節省其他開支等原因，他可能會以授權書的方式把樓宇賣給地產公司，藉此先收取樓款，待地產中介人覓得合適買家後才出售樓宇。
在上述的情況下，法律並沒有禁止甲以授權書的形式授權地產公司為他買賣樓宇，並且收取樓款，不過卻出現一些作為業主須注意的卻疏忽的法律狀況，即如在有關單位正式做契之前，所有權仍沒有轉移，在財政局及物業登記局的檔案裡，甲仍會被視為業主，他不能因此而規避作為樓宇單位業權人應負上的相關責任及義務。
三、持有授權書的人（例如上指的地產公司），須要特別注意哪些事項？
雖然授權書的持有人可以憑有關文件，代理授權人辦理授權書內所指的事宜，例如管理、出租、轉售及抵押有關單位，但作為授權人本身（如前題甲）仍可以親身作出上述行為，因此，被授權人亦應注意有關的情況。如甲在作出授權書後，卻又把有關單位賣給乙，並與乙到公證署或律師樓（具私人公證員資格的律師）做契，而乙又把購入的單位作物業登記，那麼，原先的被授權人（地產公司）即使已支付了樓宇單位的所有價款，但卻不能夠取得有關單位的所有權，而只能向甲追討已繳付的款項及倘有的賠償。
另外，授權人是可以隨時把授權書廢止的。但是，若授權書是為着被授權人或他人的利益而作出，則在未經上述人士同意前，原則上授權人都不可廢止該授權書。至於如何知悉授權書是否為被授權人或他人的利益而作出？這便要以客觀的標準來判斷，例如當事人已經在有關授權書中明確表示係為被授權人的利益而作出授權時，基本上就已構成具有上述意義的推定了。
（本文內容主要參閱《民法典》，第255、258、865及866條）
