華僑報── 澳門法律絮論
買賣樓宇的預約合同與“做契”的區別
（文章內容以見報日的法例為依據）
2007.09.21.見報
在上週，本欄提及到若某人要把物業轉讓給另一人時，須到公證署或律師樓（具私人公證員資格的律師）以公證書（即俗稱“做契”）形式訂立一份合同。但是，在做契之前，不少當事人亦會先訂立另一份買賣樓宇的預約合同，那麼，該兩份合同到底有甚麼不同？在樓宇交易的過程中，雙方當事人是否必須先訂立買賣樓宇的預約合同後，才可以做契呢？
一、甲欲購入乙位於中區的一個住宅單位，但在做契之前，乙要求甲先到某律師樓訂立一份買賣樓宇的預約合同，到底，是否一定要訂立這份合同？
按照規定，設定及取得物業的所有權必須以公證書形式作出。但是，由於正式做契一般要排期，若當中有一方突然反悔，則對另一方可能會造成一定的損害。故為了保護雙方當事人各自對立契的期望，他們一般會先訂立一份買賣樓宇的預約合同，即雙方透過協議，承諾他日有義務到公證署或律師樓做契，並支付若干定金，以預防當一方反悔時，另一方能得到一定保障，例如當買方不買，賣方有權沒收定金，反之，如賣方不賣，則買方有權得到雙倍定金。
然而，訂立買賣樓宇的預約合同並非樓宇交易過程中的必然步驟，即使訂立了，有關物業的業權仍為賣方所有，故上述合同是否訂立完全由雙方協議，又或雙方當事人選擇不訂立而直接到公證署或律師樓排期做契等均可，法律對此不會作出任何干涉。因此，像題述的情況，如乙要求甲到某律師樓先訂立買賣樓宇的預約合同而甲又不同意時，則該合同便不會成立，但不會影響甲乙將來做契，只不過在做契前乙亦可以把樓宇承諾出售給另一人，當甲有簽訂預約合同時，對自己的保障相對較大而已。
二、如果買賣雙方同意訂立買賣樓宇的預約合同，是否一定要到律師樓辦理？
一般而言，買賣樓宇的預約合同僅以私文書的形式訂立便可，不過，雙方當事人通常會約定到律師樓辦理，並由律師在合同上為當事人認定筆跡，又或擔當見證人，以加強合同的嚴謹性。
然而，若買賣雙方要為該預約合同賦予物權效力時，則要在律師樓或公證署以經認證的文書作出，並把預約合同作物業登記（該登記屬於臨時性質，有效期為三年）。對於已賦予物權效力的預約合同，若賣方違約把物業售予第三者並與其做契，而該第三者亦作出了取得物業的登記，那麼，只要被賦予物權效力的預約合同登記在先，被違約一方（原買方）仍有可能要求法院作出判決，以取得物業，否則，基於該第三者已作了取得物業的登記，他只能要求賣方賠償，而不能取得物業。
三、當買賣雙方到公證署或律師樓做契後，買方須於三十日內到財政局申報及繳納樓宇價值的３％的不動產移轉印花稅。若雙方僅訂立買賣樓宇的預約合同，則是否都要繳付上述稅款？
在還沒有做契前，買賣雙方所簽訂的買賣樓宇的預約合同，一般會被視作為一項不移轉樓宇業權的中間交易，在法律上稱為“不動產的中間移轉”。中間移轉原則上亦須徵收印花稅，但稅率為樓宇價值（該價值是將財政局的樓宇登記的價值與真正買賣價，取兩者中較高者作為計算基礎）的百分之零點五（0.5%），並由買方於訂立預約合同後的三十日內向財政局申報及繳納。但是，並不是任何不動產的中間移轉都要繳付印花稅，例如當事人在簽訂買賣樓宇的預約合同中，若所涉及的定金不超過澳門幣10,000元時，該合同便無須繳納印花稅。
至於在正式做契後，由於買方之前已繳交了百分之零點五（0.5%）的印花稅，故此時他只須再繳納樓宇價值的百分之二點五（2.5%）的印花稅便可。
（本文內容主要參閱《民法典》，第404、407及866條，《印花稅規章》第51、57及58條）
